안녕하세요. 오늘은 성공률 5%밖에 안되다는 지역주택조합의 문제점과 이 사업이 무엇인지 자세히 알아보도록 하겠습니다. 불과 몇 년 전에 PD수첩에서도 방송했듯이 지주택이라 불리는 ‘지역주택조합’은 성공하면 로또이지만, 그 성공률이 5%밖에 되지 않아 원수에게만 추천한다는 말도 돌았습니다.
‘반값 아파트’,’ 청약 통장 없이 내 집 마련’, ‘시세보다 3~40% 낮은 분양가’등의 홍보 문구가 들어간 지주택 조합원 모집 광고에서 볼 수 있듯이 잘 모르고 들으면 누구나 혹 할 만한 조건들임은 분명합니다. 저렴한 가격은 분명 매력적이긴 하지만, 지역주택조합은 절. 대하지 말라는 사업이라고 말하는 사람들이 대부분이며, 실제로 소송건도 굉장히 많습니다. 하지만 가끔 성공하는 사례들이 보이는데요. 지역주택조합이 대체 무엇이길래 많은 사람들이 혹해서 피해보는지 알아보도록 하겠습니다.
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| 'PD수첩', 법적 규제 없는 지역주택조합! 대도시 성공률 5% 뿐? |  |
지역주택이란?
지역주택조합은 같은 특별시·광역시·특별자치도·도의 거주 주민이 주택을 공급하기 위하여 설립한 조합입니다. 지역주민들이 주택을 위해 모였기 때문에 지역주택조합이라고 합니다. 일정한 자격을 갖춘 지역주민이 조합을 결성해 공동으로 토지를 매입하고 아파트를 짓는 제도이며, 지역주택조합은 같은 조합으로 시작하지만 재개발·재건축 사업과는 엄연히 전혀 다른 사업입니다.
재개발과 지주택의 차이점?
재개발/재건축이 대지의 토지를 소유한 사람들이 조합을 결성하는 주거정비 사업이라면 지역주택사업은 토지 소유권 없이 토지를 매입해 집을 짓는 사업인 것입니다. 땅에 대한 소유권이 없기 때문에 상당히 어렵고 위험한 사업이라고 볼 수 있습니다. 이와 같이 땅이 없는 상태에서 주택 사업을 시작하는 또 다른 사업이 정부가 추진하는 신도시 개발 사업입니다. 다만, 주최자의 차이가 있는 건데요. 신도시 개발은 정부가 추진하고 위험에 대한 책임을 지기 때문에 기간은 오래 걸려도 위험하다고 판단하지는 않습니다. 그러나 지역주택조합에서는 조합원인 자신이 모든 책임을 져야 하기에 리스크를 감수하고 자격 조건을 유지해야 됩니다.
*️⃣지역주택 조합의 특징.
- 청약통장이 필요 없다.(단, 조합원 자격 요건 필요)
- 일정 가입비만 내면 된다.
- 청약 경쟁 순위와 관계없이 원하는 지역에 구매 가능하다.
- 가잔여세대 일반 분양보다 양호한 동호수 배정이 가능하다.
- 일반분양 대비 저렴한 가격대로 형성되어 있다.
- 조합원모집 조기 성공 시 높은 시세차익이 가능하다.
- 재개발/재건축 대비 복잡한 인허가 과정이 없이 빠른 사업추진이 가능하다.
- 하지만 기약이 없다.
*️⃣지역주택조합 조합원 자격.
지역주택 조합의 조합원 자격은 다음과 같습니다.
- 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 아니한 세대주
- 세대주를 포함한 세대원 1인에 한해 전용면적 85㎡ 이하의 주택(약 35평 아파트) 1채를 소유하고 있는 세대주.
- 해당 지역에 6개월 이상 거주한 자.
위의 조건 중 1번 혹은 2번의 조건을 충족하고 해당 지역에서 최소 6개월 이상 거주해야 합니다. 지역 주택 협회의 회원 자격에는 유지 관리 조건도 포함됩니다. 조합원 가입 후 입주 시까지 해당 조건을 유지해야 합니다. 지역주택조합이 어렵게 사업에 성공해도 회원자격을 유지하지 않아 분양권이 나오지 않는 경우가 가끔 있다고 하니 유의하셔야 합니다.
*️⃣지역주택조합 설립인가 조건
2021년부터 주택법이 개정되면서 지역주택조합 설립 조건이 까다로워졌습니다. 그 결과 지역주택조합에 조금 더 안정성이 확보됐습니다만 조합 설립이 승인된 뒤에도 복잡한 절차가 기다리고 있습니다.
- 조합원 모집 시 토지사용권 50% 이상 확보
- 조합 설립인가 신청 시 주택건설용 토지의 80% 이상 토지사용권 확보
- 조합 설립 시 토지 소유권의 15% 이상 확보 조합원 모집 시 탈퇴조건, 토지확보율 등 정보제공 의무 강화.
토지사용권을 50% 이상 확보하여 조합원 모집을 시작하며, 토지사용승인율이 95% 이상 되어야 실제 공사가 시작됩니다.
또한, 0~ 50%까지 토지를 확보하는 것보다 50%~ 95%까지 토지를 확보하는 데 훨씬 더 오래 걸릴 수 있습니다. 토지사용권의 95%까지 확보했다면 나머지 5%에 대한 매각청구가 가능합니다.
지역주택조합의 성공 여부는 토지 95% 이상 확보에서 갈린다고 합니다. 지주 관계가 복잡하면 조합의 아파트 착공은 거의 힘들다고 봐야 됩니다. 재개발/재건축 사업의 경우 75%의 동의율을 얻으면 나머지 25%의 매각을 신청할 수 있습니다. 나라에서 주관하는 재개발/재건축 사업의 땅을 소유하고 있는 상태에서 75%의 동의를 얻는 것도 쉽지 않은데, 땅이 없을 때 95의 동의를 얻는다는 것은 굉장히 어려운 일입니다.
✴️발생할 수 있는 문제점.
- 투자비를 돌려받지 못한 채 조합원 자격이 상실될 수 있습니다.
- 지주택 추진 위원회가 사업대행기관과 결탁하여 고의적으로 일명 셀프 '알박기'인 자가양수를 할 수 있다.
- 토지 매입에 성공하더라도 추가 분담금을 낼 수 있음
- 불안정한 조합원 위치.
*️⃣사례
1. 2011년 성수 1 지구 주택협동조합 사례 : 93%의 토지매입률을 확보하였으나 자금난과 금융위기로 부도
3. 경기도 광주시 오포읍 A사업장의 경우 조합원분양가가 추가분담금 발생으로 일반분양보다 높게 책정됨.
4. 인천 송도 사업장의 경우 조합원 200여 명에게 '부적격 다수'를 통보했다.
이렇듯 지역주택조합은 위험 리스크가 있기에 가입을 희망하시는 분들은 다음을 주의해서 확인해 보시기 바랍니다.
✴️조합원 가입 전 꼭 확인해야 할 점.
1️⃣ 입지 입지의 경우 지주 관계가 복잡하다면 무조건 필터링을 해야 합니다.
2️⃣지주 동의율 또한 지주의 동의율도 매우 중요합니다. 허위 및 과대광고로 ‘토지 확보 __%’를 사용하는 경우도 있습니다. 여기서 확보란 토지 사용 승낙을 의미하는 것이 아닐 수도 있으니, 실제 토지 계약서에 서명했는지 등기부 등본 혹은 지자체 홈페이지에서 확인 절차가 필요합니다.
3️⃣ 추진주체의 건전성 또한 임의세대 분양을 하거나, 단지 내 상가를 분양한다면 사업비가 부족한 조합인지 의심해 보고 계약을 보류하시는 것이 좋겠습니다.
어떤 사업이든 리스크는 존재합니다. 그중 ‘집’이란 우리에게 뗄레야 뗄 수 없는 존재이기에 더욱 신중히 알아볼 필요가 있습니다. '지역주택'이란 분명히 리스크의 위험성이 보이는 사업이지만 성공 사례들도 꽤 있고, 성공만 한다면 기존 아파트보다 입지나 가격이 매력적이라 욕심이 나는 것은 사실입니다. 안전한 사업인지, 믿고 가입해도 되는 조합인지는 스스로 공부하고 판단해야 됩니다.
